Çekmeköy’de Emlak Ofisi Açmak: Şirket Kuruluşu, Komisyon Faturası ve Muhasebe Rehberi
Çekmeköy’de Emlak Ofisi Açmak: Şirket Kuruluşu, Komisyon Faturası ve Muhasebe Rehberi
Çekmeköy’de Emlak Ofisiniz İçin Muhasebe ve Mali Müşavirlik Desteği
Emlak ofisi açmak, portföy oluşturmanın ve müşteri bulmanın yanında düzenli bir mali yapı kurmayı da gerektirir. Şirket kuruluşu, vergi mükellefiyeti, yetki belgesi, komisyon faturaları, ofis giderleri ve personel işlemleri başlangıçtan itibaren birlikte planlanmalıdır.
Gayrimenkul satış ve kiralama işlemlerinde komisyon, avans, kapora ve depozito gibi farklı para hareketleriyle karşılaşılır. Bu tutarların hangi amaçla alındığının doğru belirlenmesi, muhasebe kayıtları ile banka hareketlerinin uyumlu olmasını sağlar.
Sağlam Mali Müşavirlik olarak Çekmeköy’de emlak ofisi açmayı planlayan girişimcilere ve faaliyetini sürdüren gayrimenkul işletmelerine şirket kuruluşu, muhasebe ve vergi danışmanlığı hizmetleri sunuyoruz.
Emlak Ofisi Açmadan Önce Neler Planlanmalı?
İlk adım, nasıl bir işletme kurulacağını ve hangi hizmetlerin sunulacağını belirlemektir. Tek başına çalışan bir danışman ile ortaklı, personelli veya bir marka çatısı altında faaliyet gösterecek ofisin mali ihtiyaçları aynı olmayabilir.
Başlangıçta şu soruların cevaplanması faydalıdır:
İşletme tek kişiyle mi, ortaklarla mı kurulacak?
Satış, kiralama ve yönetim hizmetlerinden hangileri sunulacak?
Ofis kiralanacak mı, işletme sahibine ait bir yer mi kullanılacak?
Ücretli personel veya bağımsız işletme sahibi danışmanlarla mı çalışılacak?
Bir franchise veya marka sözleşmesi yapılacak mı?
İlan, reklam, yazılım ve personel için aylık ne kadar bütçe ayrılacak?
Kuruluş maliyetinin yanında ilk aylardaki sabit giderler için de bütçe hazırlanmalıdır. Komisyon tahsilatlarının düzensiz olması, kira ve personel gibi ödemelerin düzenli devam ettiği gerçeğini değiştirmez.
Emlak Ofisi İçin Şahıs İşletmesi mi, Limited Şirket mi?
Emlak faaliyetinde işletme türü; ortaklık yapısı, yatırım planı, gelir beklentisi, sorumluluklar ve idari maliyetler değerlendirilerek seçilmelidir.
Şahıs işletmesi, gerçek kişi adına yürütülen bir yapıdır. Limited şirket ise ayrı tüzel kişiliğe sahiptir. Vergilendirme, kuruluş işlemleri, ortakların şirketle ilişkisi ve kayıt düzeni bakımından bu yapıların farklı sonuçları bulunur.
Yalnızca kuruluş ücretine veya tek bir vergi oranına bakarak karar verilmemelidir. Ortaklarla çalışılacaksa sermaye katkıları, görev dağılımı, giderlerin karşılanması ve kazanç paylaşımı da başlangıçta netleştirilmelidir.
Emlak Ofisi Açılışında Hangi İşlemler Yapılır?
Seçilen işletme yapısına göre kuruluş ve kayıt işlemleri belirlenir. Vergi mükellefiyeti, ilgili sicil ve oda kayıtları, iş yeri adresi, faaliyet kodu, defter düzeni ve elektronik belge süreçleri birlikte ele alınır.
Kuruluş hazırlığında genellikle kimlik ve iletişim bilgileri, adres kullanımına ilişkin belgeler, kira sözleşmesi veya tapu bilgileri, ortaklık bilgileri ve işe başlama planı değerlendirilir. İstenen belgeler işletmenin yapısına ve başvurunun niteliğine göre değişebilir.
Ofis için kira sözleşmesi imzalanmadan önce taşınmazın kullanım amacının uygunluğu ve belediyenin iş yeri açma ve çalışma ruhsatı yönünden aradığı şartlar kontrol edilmelidir. Vergi kaydının açılması, diğer izinlerin kendiliğinden tamamlandığı anlamına gelmez.
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi ve Mesleki Yeterlilik
Taşınmaz ticareti kapsamında faaliyet gösterecek işletmelerin yetki belgesi süreci ayrıca değerlendirilmelidir. Ticaret Bakanlığı, başvuruların Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılabildiğini belirtmektedir. Vergi kaydı ile yetki belgesi farklı işlemlerdir. Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti
İşletme adına düzenlenen yetki belgesi ile kişinin mesleki yeterlilik belgesi de birbirinin yerine geçmez. Sorumlu emlak danışmanı ve pazarlama-satış personeli için aranan yeterlilikler, muafiyetler ve başvuru şartları kişinin durumuna göre kontrol edilmelidir. Bakanlığın açıklamalarında Seviye 5 sorumlu emlak danışmanı ve Seviye 4 emlak danışmanı belgeleri ayrı ele alınmaktadır. Ticaret Bakanlığı – Sektörel Ticaret Soruları
Emlak Ofisinde Komisyon Geliri Nasıl Takip Edilir?
Aracılık yapılan taşınmazın satış bedeli ile emlak ofisinin hizmet geliri birbirinden ayrılmalıdır. Ofis yalnızca aracılık yapıyorsa, taşınmazın satış bedelinin tamamı ofisin komisyon geliri değildir. İşletmenin kendi taşınmazını satması ise farklı bir işlemdir.
Her satış veya kiralama dosyasında şu bilgiler birlikte izlenmelidir:
Hizmet verilen kişi veya işletme
Aracılık edilen taşınmazın bilgileri
Sözleşme ve hizmetin kapsamı
Kararlaştırılan hizmet bedeli
Ücretin KDV dahil veya hariç belirlenmesi
Fatura ve tahsilat bilgileri
Varsa diğer ofis veya danışmanla yapılan paylaşım
İptal, iade veya düzeltmeler
Bu kayıtlar sayesinde faturalanan hizmetler, tahsil edilmiş tutarlar ve henüz ödenmemiş alacaklar ayrı görülebilir.
Emlak Komisyon Faturası Kime Düzenlenir?
Fatura, verilen aracılık hizmetinin alıcısı adına ve ilgili hizmet bedeli için düzenlenmelidir. Alıcı, satıcı, kiracı ve mal sahibinin hangi hizmetin tarafı olduğu sözleşmeyle birlikte değerlendirilir.
Her iki taraftan hizmet bedeli alınan bir işlemde, tarafların yükümlülükleri ve her birine sunulan hizmet doğru belirlenmelidir. Parayı gönderen banka hesabının sahibi ile hizmetin alıcısı farklıysa bu ilişki açıklığa kavuşturulmalıdır.
Faturada alıcının bilgileri, hizmet açıklaması, bedel, uygulanacak KDV ve belge tarihi doğru yer almalıdır. Açıklamanın ilgili aracılık dosyasıyla eşleştirilebilir olması takip kolaylığı sağlar.
Fatura düzenleme zamanı yalnızca tahsilat tarihine bağlı kabul edilmemelidir. Hizmetin gerçekleşmesi, vergiyi doğuran olay ve belge düzenleme süresi birlikte değerlendirilir. Banka dekontu veya tahsilat makbuzu, düzenlenmesi gereken faturanın yerine geçmez.
Komisyon Sözleşmesinde Hangi Mali Konular Net Olmalı?
Hizmet bedeli kararlaştırılırken yalnızca bir yüzde veya tutar yazılması yeterli olmayabilir. KDV’nin ücrete dahil olup olmadığı, ödeme zamanı, hizmetin kapsamı ve bedeli hangi tarafın üstleneceği açık olmalıdır.
Hizmet bedeli, yürürlükteki taşınmaz ticareti düzenlemelerinin sınırlarına uygun belirlenmelidir. Aynı işlem için farklı adlarla ücret yazılması, işlemin gerçek niteliğini değiştirmez.
İşlem gerçekleşmezse avansın veya alınan ücretin nasıl ele alınacağı da sözleşme ve gerçekleşen hizmet bakımından incelenmelidir. İade edilecek tutarlar ile hak edilmiş hizmet bedelleri muhasebede ayrı izlenmelidir.
Kapora, Depozito ve Müşteri Adına Alınan Paralar Gelir midir?
Emlak ofisinin hesabına gelen her tutar otomatik olarak komisyon geliri değildir. Ancak bir ödemenin açıklamasına “kapora” yazılması da tek başına muhasebe niteliğini belirlemez.
Ödemenin ne için alındığı, kime ait olduğu, iade edilip edilmeyeceği ve hangi sözleşmeye dayandığı belirlenmelidir. Müşteri adına geçici olarak tutulan para ile ofisin kendi hizmeti karşılığında aldığı ücret ayrı kayıtlarda izlenmelidir.
Örneğin müşteriden alınan bir tutarın tamamı taşınmaz sahibine aktarılmak üzere tutuluyorsa, bu para ofisin serbestçe kullanabileceği komisyon tahsilatı gibi değerlendirilmemelidir. Hizmet bedeline ilişkin avans ise kendi niteliğine göre ayrıca incelenir.
Müşteri adına tahsilat yapılacaksa yetki, sözleşme, ödeme ve aktarım kayıtları açık olmalıdır. İşlemin tabi olduğu ödeme kuralları da kontrol edilmelidir. Müşteriye ait paraların ofis giderleriyle karıştırılması, kayıt ve mutabakat sorunlarına yol açabilir.
Emlak Ofislerinde e-Fatura ve e-Arşiv Fatura
Gayrimenkul işlemlerine aracılık eden işletmeler için elektronik belge yükümlülüğü değerlendirilirken sektöre özgü koşullar dikkate alınmalıdır.
GİB’in güncel 509 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği’nde, gayrimenkul alım, satım veya kiralama işlemleriyle bunlara aracılık faaliyetinde bulunanlar için 2022 ve sonraki hesap dönemlerinde 500 bin TL ve üzeri brüt satış hasılatı veya ilgili iş hasılatına bağlı e-Fatura zorunluluğu düzenlenmektedir. Geçiş tarihi, ilgili hesap dönemi ve işletmenin diğer yükümlülükleriyle birlikte belirlenmelidir. GİB – Güncel 509 Sıra No.lu Tebliğ
e-Fatura ile e-Arşiv Fatura farklı uygulamalardır. Düzenlenecek belgenin türü için işletmenin ve alıcının kayıt durumu kontrol edilmelidir. e-Fatura geçiş koşulunun oluşmaması, e-Arşiv Fatura bakımından hiçbir yükümlülük bulunmadığı anlamına gelmez.
Emlak Ofisinin Hangi Giderleri Takip Edilmelidir?
Faaliyetle ilgili, usulüne uygun belgelenmiş harcamalar mevzuattaki koşullara göre gider veya amortisman kapsamında değerlendirilebilir.
Emlak ofislerinde sık karşılaşılan giderler şunlardır:
Ofis kirası, aidat ve temizlik giderleri
Elektrik, su, internet ve iş amaçlı telefon giderleri
İlan platformu üyelikleri ve reklam harcamaları
Portföy ve müşteri takip yazılımları
Fotoğraf, video ve tanıtım hizmetleri
Tabela, baskı ve kırtasiye harcamaları
Personel ücretleri ve işveren maliyetleri
Mali müşavirlik ve elektronik belge hizmetleri
İşle ilgili ulaşım ve araç giderleri
Bilgisayar, yazıcı ve ofis mobilyaları
Sözleşmeye bağlı marka ve franchise ödemeleri
Her ödeme aynı yöntemle giderleştirilmez. Uzun süre kullanılan demirbaşlar amortismana tabi olabilir; araç harcamalarında özel sınırlamalar bulunabilir. Kişisel harcamalar işletme giderlerinden ayrılmalıdır. Yurt dışındaki hizmet sağlayıcılardan alınan reklam veya yazılım hizmetleri de ayrıca vergisel inceleme gerektirebilir.
Emlak Danışmanlarına Ödenen Komisyonlar Nasıl Kaydedilir?
Ofis bünyesinde ücretli çalışan danışman ile kendi işletmesi üzerinden bağımsız hizmet veren danışmanın ödeme düzeni aynı değildir.
Ücretli personelin satış primi, ücret ve bordro süreçleri kapsamında değerlendirilir. Bağımsız hizmet sunan işletmeyle çalışıldığında ise sözleşme ve uygun hizmet belgesi esas alınır. Fiilî çalışma ilişkisi incelenmeden herkese aynı ödeme modeli uygulanmamalıdır.
Başka bir emlak ofisiyle paylaşılan işlerde müşteriye kimin hangi hizmeti verdiği, faturayı kimin düzenlediği ve paylaşımın hangi belgeye dayandığı belirlenmelidir. Tahsil edilen bedelin bir kısmını başka ofise göndermek, tek başına gider kaydı için yeterli açıklama oluşturmaz.
Vergi, Personel ve SGK Süreçleri
Şahıs işletmesiyle limited şirketin kazanç vergilemesi farklıdır. İşletmenin yapısına göre gelir veya kurumlar vergisi, geçici vergi, KDV ve diğer bildirim yükümlülükleri belirlenir. İş yeri kirası ve personel ödemelerinde uygulanabilecek kesintiler ayrıca değerlendirilir.
Personel çalıştırılan ofislerde işe giriş, bordro, prim, izin, özlük dosyası ve işten ayrılış işlemleri düzenli takip edilmelidir. İşletme sahibi ve ortakların sosyal güvenlik durumu da kişisel koşullarıyla birlikte kontrol edilmelidir.
Bir ay satış veya kiralama yapılamaması, bütün beyan ve bildirim yükümlülüklerinin ortadan kalktığı anlamına gelmez. Faaliyet devam ettiği sürece kayıtlar ve ödeme planı izlenmelidir.
Emlak Ofislerinde Mali Raporlama Neden Önemlidir?
Yüksek tutarlı bir komisyon tahsilatı, ofisin yıl boyunca aynı düzeyde kazanç sağlayacağı anlamına gelmez. Düzenli raporlama, dönemsel gelirlerle sabit giderlerin birlikte görülmesine yardımcı olur.
Aylık raporda satış ve kiralama gelirleri, tahsil edilmemiş komisyonlar, danışman ödemeleri, ilan maliyetleri, ofis giderleri ve yaklaşan vergi ödemeleri izlenebilir. Müşteriye ait geçici tutarlar işletmenin kullanılabilir nakdinden ayrılmalıdır.
Bu takip, yeni personel alımı, reklam bütçesi veya ikinci ofis açılışı gibi kararların somut verilere dayanmasını sağlar.
Çekmeköy’de Emlak Ofislerine Verdiğimiz Hizmetler
Sağlam Mali Müşavirlik olarak işletmenizin ihtiyacına göre;
Şirket kuruluşu ve vergi mükellefiyeti işlemleri
Emlak komisyon gelirlerinin muhasebeleştirilmesi
Fatura ve elektronik belge süreçlerine danışmanlık
Tahsilat, avans ve müşteri hesaplarının takibi
Ofis giderleri ve demirbaş kayıtları
Beyanname ve vergi ödeme takibi
Personel bordrolama ve SGK işlemleri
Danışman ve ofisler arası ödeme kayıtlarının değerlendirilmesi
Mali raporlama ve nakit akışı takibi
Faaliyet değişikliği ve kapanış işlemleri
konularında destek sunuyoruz. Ofisinizin mali süreçlerini anlaşılır ve düzenli hâle getirerek gayrimenkul danışmanlığı çalışmalarınıza daha fazla zaman ayırmanıza yardımcı oluyoruz.
Sık Sorulan Sorular
Emlak ofisi açmak için limited şirket zorunlu mu?
Her durumda limited şirket kurulması gerekmez. Uygun işletme yapısı, ortaklık ve faaliyet planıyla birlikte belirlenmelidir.
Vergi levhası almak emlakçılık yapmak için yeterli mi?
Vergi kaydı, yetki belgesi ve iş yeriyle ilgili izinler ayrı değerlendirilir. Faaliyete başlamadan önce ilgili şartların tamamı kontrol edilmelidir.
Emlak ofisinin geliri, sattığı evin bedeli midir?
Yalnızca aracılık yapan ofisin hizmet geliri, aracılık bedelidir. Ofisin kendi adına taşınmaz alıp satması farklı bir faaliyet ve muhasebe değerlendirmesi gerektirir.
Kapora hesaba geldiğinde doğrudan gelir yazılır mı?
Ödemenin niteliği belirlenmeden karar verilmez. Müşteriye ait tutar, hizmet avansı ve hak edilmiş komisyon ayrı değerlendirilir.
Komisyon bankadan ödendiğinde fatura gerekir mi?
Banka üzerinden ödeme yapılması, fatura yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Dekont ödeme hareketini; fatura ise ilgili hizmeti belgelendirir.
İlan sitesi üyelikleri gider olabilir mi?
Faaliyetle ilgili ve uygun şekilde belgelenmiş üyelikler, ilgili mevzuat şartlarına göre değerlendirilir. Belgenin işletmeyle ilişkisinin kurulabilmesi önemlidir.
Satış yapmadığım ay muhasebe işlemleri devam eder mi?
İşletme faaliyeti sürdüğü sürece doğabilecek beyan, bildirim ve kayıt yükümlülükleri takip edilmelidir. Gelir bulunmaması tek başına işletmenin kapanması anlamına gelmez.
Çekmeköy Emlak Ofisi Muhasebesi İçin Bizimle İletişime Geçin
Emlak ofisinizi açarken şirket yapınızı, fatura düzeninizi ve gider takibinizi birlikte planlayalım. Mevcut işletmenizde komisyon gelirleri, danışman ödemeleri, personel ve vergi süreçleri için mali müşavirlik desteği almak üzere bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Sağlam Mali Müşavirlik
Adres
Mimar Sinan Mahallesi Bosna Caddesi No:5 Daire:6 Üst Kat, Çekmeköy / İstanbul
Telefon
0216 345 75 42
Cep Telefonu
0533 215 95 59
Web Sitesi
https://www.saglammusavirlik.com
Instagram
https://www.instagram.com/saglammusavirlik/
Çekmeköy başta olmak üzere İstanbul genelindeki emlak ofislerine ve gayrimenkul danışmanlığı işletmelerine muhasebe, şirket kuruluşu ve vergi danışmanlığı hizmetleri sunuyoruz.